Poucos
casos
foram
mais
falados
em
2023
que
o
de
a
influenciadora
digital
Dora
Figueiredo
,
que
reformou
por
completo
um
apartamento
alugado
e
depois
precisou
devolver
o
imóvel
.
Aproveitando
o
clima
de
retrospectiva
e
a
virada
de
o
ano
,
que
pode
ser
momento
de
renegociações
ou
mudança
,
o
g1
responde
:
quais
são
os
direitos
e
os
deveres
de
o
inquilino
e
de
o
proprietário
em
contratos
de
aluguel
?
Especialistas
em
Direito
Imobiliário
ouvidos
por
a
reportagem
elencam
muitos
aspectos
que
merecem
atenção
antes
de
a
assinatura
de
um
contrato
de
aluguel
,
mas
os
quatro
principais
são
:
quais
as
obrigações
de
o
inquilino
e
de
o
proprietário
;
o
que
pode
gerar
quebra
de
contrato
;
índice
de
referência
para
reajuste
em
os
preços
;
quem
deve
pagar
os
reparos
de
o
imóvel
.
Veja
mais
detalhes
a
seguir
.
Obrigações
e
multas
Para
o
professor
de
Direito
Imobiliário
de
o
Mackenzie
Fábio
Calheiros
de
o
Nascimento
os
dois
principais
pontos
de
atenção
para
o
contratante
a
o
assinar
um
contrato
são
as
obrigações
que
ambas
as
partes
possuem
e
se
há
previsão
de
multas
para
o
caso
de
descumprimento
de
elas
.
Ricardo
Negrão
,
advogado
de
o
NFA
Advogados
,
acrescenta
ainda
que
todas
as
condições
que
foram
acordadas
—
seja
o
valor
de
o
aluguel
,
reembolsos
de
despesas
e
IPTU
,
e
eventual
prazo
de
isenção
,
por
exemplo
—
devem
estar
completamente
claras
em
o
contrato
.
Além
de
isso
,
ele
ressalta
a
importância
de
o
imóvel
passar
por
uma
vistoria
antes
de
ser
ocupado
.
"
Melhor
ainda
se
tirarem
fotos
e
anotarem
eventuais
defeitos
aparentes
.
Essa
vistoria
pode
garantir
uma
maior
tranquilidade
quando
o
imóvel
for
devolvido
,
evitando
dúvidas
quanto
a
eventuais
'
danos
'
a
o
imóvel
"
,
pontua
Negrão
.
A
quebra
de
contrato
pode
ocorrer
caso
haja
o
descumprimento
de
qualquer
obrigação
.
Além
de
o
não
pagamento
de
o
aluguel
e
de
outros
encargos
,
como
condomínio
e
IPTU
,
a
locação
pode
ser
extinta
por
qualquer
infração
legal
ou
contratual
.
O
professor
Fábio
Nascimento
,
de
o
Mackenzie
,
usa
como
exemplo
casos
em
que
o
imóvel
,
que
só
poderia
ser
alugado
como
residência
,
passa
a
ser
usado
para
fins
comerciais
,
configurando
uma
'
sublocação
'
.
Em
essas
situações
:
cabe
a
o
inquilino
devolver
o
imóvel
a
o
locador
em
o
estado
em
que
recebeu
e
pagar
o
aluguel
proporcional
a
o
período
em
que
ainda
em
ele
permanece
.
Isso
pode
ocorrer
em
o
prazo
combinado
,
se
consensual
,
ou
em
o
prazo
fixado
judicialmente
,
se
há
processo
;
cabe
a
o
proprietário
receber
de
volta
o
imóvel
,
o
que
significa
pegar
de
volta
as
chaves
,
diretamente
ou
por
meio
de
a
imobiliária
que
intermediou
a
locação
.
Em
a
devolução
de
o
imóvel
,
exceto
quando
há
previsão
em
o
contrato
,
o
locatário
não
tem
obrigação
de
pintá
lo
ou
realizar
qualquer
reforma
para
fazer
a
restituição
,
já
que
a
deterioração
de
a
pintura
é
considerada
"
decorrente
de
o
seu
uso
normal
"
.
A
restituição
só
se
aplicaria
caso
os
danos
forem
considerados
não
naturais
.
Em
o
que
diz
respeito
a
o
pagamento
de
multa
por
a
rescisão
de
o
contrato
,
quando
for
previsto
em
o
acordo
,
ela
sempre
será
devida
por
a
parte
que
causou
a
quebra
em
o
contrato
.
"
Assim
,
supondo
que
o
proprietário
impede
o
locatário
de
fazer
uso
pleno
de
o
imóvel
,
o
inquilino
poderá
pedir
a
rescisão
de
o
contrato
e
a
imposição
de
multa
a
o
locador
"
,
explica
Negrão
,
de
o
NFA
Advogados
.
Em
situações
em
que
não
há
a
justa
causa
para
a
quebra
de
contrato
,
o
locatário
pode
pedir
a
rescisão
contratual
a
qualquer
momento
sem
um
motivo
prévio
,
mas
estando
sujeito
a
o
pagamento
de
multa
.
Para
o
locador
,
as
regras
são
outras
.
Se
o
contrato
tiver
um
prazo
determinado
,
o
dono
de
o
imóvel
só
pode
pedi
lo
de
volta
com
uma
justa
causa
.
Já
para
os
contratos
com
prazo
indeterminado
,
é
possível
que
o
locador
rescinda
o
contrato
sem
motivos
após
o
período
de
30
meses
.
Caso
Dora
Figueiredo
:
É
permitido
reformar
apartamento
alugado
?
Saiba
o
que
diz
a
lei
Reajustes
e
atrasos
Os
reajustes
em
o
valor
de
o
aluguel
devem
seguir
o
indicador
estabelecido
em
o
contrato
.
Por
muito
tempo
,
ficou
convencionado
o
uso
de
o
Índice
Geral
de
Preços
-
Mercado
(
IGP-M
)
,
que
explodiu
em
a
pandemia
de
Covid-19
.
Com
a
distorção
,
muitos
de
os
novos
contratos
saíram
com
reajuste
por
o
Índice
de
Preços
a
o
Consumidor
Amplo
(
IPCA
)
.
O
g1
mostrou
em
reportagem
quais
os
direitos
e
deveres
de
o
inquilino
quando
o
assunto
é
o
indicador
em
contrato
.
As
correções
têm
como
objetivo
apenas
acompanhar
a
variação
de
a
inflação
brasileira
,
e
só
podem
ser
consideradas
abusivas
quando
a
porcentagem
de
reajuste
ultrapassar
o
indicador
de
referência
.
O
advogado
Ricardo
Negrão
afirma
que
o
aumento
real
em
o
valor
de
o
aluguel
—
ou
seja
,
acima
de
a
variação
de
a
inflação
—
só
pode
ocorrer
após
três
anos
de
a
vigência
de
o
contrato
.
Caso
o
inquilino
deixe
de
pagar
um
ou
mais
meses
de
aluguel
,
o
locador
pode
ajuizar
ação
de
cobrança
com
despejo
.
Quando
há
o
atraso
em
o
pagamento
,
o
dono
de
o
imóvel
pode
,
inclusive
,
cobrar
juros
sobre
o
valor
de
o
aluguel
,
limitado
a
uma
taxa
de
12
%
a
o
ano
.
Reembolsos
por
benfeitorias
Qualquer
reforma
realizada
em
um
imóvel
alugado
é
chamada
de
benfeitoria
e
elas
podem
ser
de
três
tipos
:
as
necessárias
,
que
são
as
indispensáveis
para
o
imóvel
;
as
úteis
,
que
trazem
conforto
a
o
ambiente
,
mas
não
são
indispensáveis
;
e
as
voluptuárias
,
que
servem
para
o
mero
deleite
de
o
inquilino
.
Por
a
lei
,
as
benfeitorias
necessárias
,
como
a
reforma
de
um
telhado
,
por
exemplo
,
mesmo
que
não
autorizadas
por
o
locador
,
devem
ser
ressarcidas
.
Já
os
gastos
que
são
para
melhorar
ou
aumentar
a
utilidade
de
o
imóvel
,
em
as
benfeitorias
úteis
,
só
podem
ser
reembolsados
caso
já
tenha
sido
acordado
e
autorizado
por
o
proprietário
anteriormente
.
Gastos
que
não
se
encaixam
em
as
hipóteses
acima
,
que
são
as
benfeitorias
voluptuárias
,
não
são
passíveis
de
ressarcimento
.
Em
casos
em
que
as
reformas
são
necessárias
em
decorrência
de
desastres
naturais
,
como
enchentes
,
a
situação
é
outra
.
Segundo
Fábio
Nascimento
,
de
o
Mackenzie
,
como
é
obrigação
de
o
proprietário
entregar
a
o
inquilino
o
imóvel
com
boas
condições
de
uso
,
cabe
a
o
locador
arcar
com
as
obras
necessárias
a
a
recuperação
de
o
imóvel
.