Poucos casos foram mais falados em 2023 que o de a influenciadora digital Dora Figueiredo , que reformou por completo um apartamento alugado e depois precisou devolver o imóvel .

Aproveitando o clima de retrospectiva e a virada de o ano , que pode ser momento de renegociações ou mudança , o g1 responde : quais são os direitos e os deveres de o inquilino e de o proprietário em contratos de aluguel ?

Especialistas em Direito Imobiliário ouvidos por a reportagem elencam muitos aspectos que merecem atenção antes de a assinatura de um contrato de aluguel , mas os quatro principais são :

quais as obrigações de o inquilino e de o proprietário ; o que pode gerar quebra de contrato ; índice de referência para reajuste em os preços ; quem deve pagar os reparos de o imóvel .

Veja mais detalhes a seguir .

Obrigações e multas

Para o professor de Direito Imobiliário de o Mackenzie Fábio Calheiros de o Nascimento os dois principais pontos de atenção para o contratante a o assinar um contrato são as obrigações que ambas as partes possuem e se há previsão de multas para o caso de descumprimento de elas .

Ricardo Negrão , advogado de o NFA Advogados , acrescenta ainda que todas as condições que foram acordadas — seja o valor de o aluguel , reembolsos de despesas e IPTU , e eventual prazo de isenção , por exemplo — devem estar completamente claras em o contrato . Além de isso , ele ressalta a importância de o imóvel passar por uma vistoria antes de ser ocupado .

" Melhor ainda se tirarem fotos e anotarem eventuais defeitos aparentes . Essa vistoria pode garantir uma maior tranquilidade quando o imóvel for devolvido , evitando dúvidas quanto a eventuais ' danos ' a o imóvel " , pontua Negrão .

A quebra de contrato pode ocorrer caso haja o descumprimento de qualquer obrigação . Além de o não pagamento de o aluguel e de outros encargos , como condomínio e IPTU , a locação pode ser extinta por qualquer infração legal ou contratual .

O professor Fábio Nascimento , de o Mackenzie , usa como exemplo casos em que o imóvel , que só poderia ser alugado como residência , passa a ser usado para fins comerciais , configurando uma ' sublocação ' .

Em essas situações :

cabe a o inquilino devolver o imóvel a o locador em o estado em que recebeu e pagar o aluguel proporcional a o período em que ainda em ele permanece . Isso pode ocorrer em o prazo combinado , se consensual , ou em o prazo fixado judicialmente , se há processo ; cabe a o proprietário receber de volta o imóvel , o que significa pegar de volta as chaves , diretamente ou por meio de a imobiliária que intermediou a locação .

Em a devolução de o imóvel , exceto quando há previsão em o contrato , o locatário não tem obrigação de pintá lo ou realizar qualquer reforma para fazer a restituição , já que a deterioração de a pintura é considerada " decorrente de o seu uso normal " . A restituição só se aplicaria caso os danos forem considerados não naturais .

Em o que diz respeito a o pagamento de multa por a rescisão de o contrato , quando for previsto em o acordo , ela sempre será devida por a parte que causou a quebra em o contrato .

" Assim , supondo que o proprietário impede o locatário de fazer uso pleno de o imóvel , o inquilino poderá pedir a rescisão de o contrato e a imposição de multa a o locador " , explica Negrão , de o NFA Advogados .

Em situações em que não há a justa causa para a quebra de contrato , o locatário pode pedir a rescisão contratual a qualquer momento sem um motivo prévio , mas estando sujeito a o pagamento de multa .

Para o locador , as regras são outras . Se o contrato tiver um prazo determinado , o dono de o imóvel só pode pedi lo de volta com uma justa causa . Já para os contratos com prazo indeterminado , é possível que o locador rescinda o contrato sem motivos após o período de 30 meses .

Caso Dora Figueiredo :

É permitido reformar apartamento alugado ?

Saiba o que diz a lei Reajustes e atrasos

Os reajustes em o valor de o aluguel devem seguir o indicador estabelecido em o contrato . Por muito tempo , ficou convencionado o uso de o Índice Geral de Preços - Mercado ( IGP-M ) , que explodiu em a pandemia de Covid-19 .

Com a distorção , muitos de os novos contratos saíram com reajuste por o Índice de Preços a o Consumidor Amplo ( IPCA ) .

O g1 mostrou em reportagem quais os direitos e deveres de o inquilino quando o assunto é o indicador em contrato .

As correções têm como objetivo apenas acompanhar a variação de a inflação brasileira , e só podem ser consideradas abusivas quando a porcentagem de reajuste ultrapassar o indicador de referência . O advogado Ricardo Negrão afirma que o aumento real em o valor de o aluguel — ou seja , acima de a variação de a inflação — só pode ocorrer após três anos de a vigência de o contrato .

Caso o inquilino deixe de pagar um ou mais meses de aluguel , o locador pode ajuizar ação de cobrança com despejo .

Quando há o atraso em o pagamento , o dono de o imóvel pode , inclusive , cobrar juros sobre o valor de o aluguel , limitado a uma taxa de 12 % a o ano .

Reembolsos por benfeitorias

Qualquer reforma realizada em um imóvel alugado é chamada de benfeitoria e elas podem ser de três tipos :

as necessárias , que são as indispensáveis para o imóvel ; as úteis , que trazem conforto a o ambiente , mas não são indispensáveis ; e as voluptuárias , que servem para o mero deleite de o inquilino .

Por a lei , as benfeitorias necessárias , como a reforma de um telhado , por exemplo , mesmo que não autorizadas por o locador , devem ser ressarcidas .

Já os gastos que são para melhorar ou aumentar a utilidade de o imóvel , em as benfeitorias úteis , só podem ser reembolsados caso já tenha sido acordado e autorizado por o proprietário anteriormente .

Gastos que não se encaixam em as hipóteses acima , que são as benfeitorias voluptuárias , não são passíveis de ressarcimento . Em casos em que as reformas são necessárias em decorrência de desastres naturais , como enchentes , a situação é outra .

Segundo Fábio Nascimento , de o Mackenzie , como é obrigação de o proprietário entregar a o inquilino o imóvel com boas condições de uso , cabe a o locador arcar com as obras necessárias a a recuperação de o imóvel .